Coût de rénovation d’appartement au m² : guide et conseils

Prix de rénovation d’appartement au m²

Le prix de rénovation d’un appartement varie de 200€ à 1800€ / m² en fonction du type de rénovation souhaité : légère, standard et totale. Les coûts sont sensiblement identiques par rapport au prix de rénovation d’une maison.

Rénovation appartement	Prix moyen au m²
Légère	200€ à 700€
Standard	600€ à 1000€
Total	1000€ à 1800€

Les critères de variations des prix sont : 

• La région de l’habitation
• Les modalités d’accès (ascenseur, taille des parties communes, accessibilité de la rue, stationnement…)
• Le type de matériau utilisé
• La surface à rénover
• L’état initial de l’habitation
• Les éventuelles modifications structurelles
• L’accessibilité au chantier
• Le tarif de l’artisan
• Le recourt à un architecte ou un maître d’oeuvre
• La nature des travaux

Les objectifs sont différents selon le niveau des travaux de rénovation que l’on souhaite, du simple rafraîchissement aux travaux de structure de l’habitation. Les prix varient également si on réalise les travaux soi-même ou avec l’aide d’un architecte et maitre d’oeuvre. Quelles que soient les tâches confiées, il est important de veiller à suivre les travaux de manière attentive.

La surface influe également le coût global. En effet, plus la superficie à rénover est importante, plus le pris au mètre carré peut être négocié.

Surface à rénover	Prix moyen
Maison ancienne de 80 m2	88000€
Maison de 80 m2 pour rénovation légère	48000€
Maison de 100 m2 pour rénovation légère	55000€
Maison de 150 m2 pour rénovation légère	75000€

Prix d’une rénovation d’appartement légère 

Une rénovation légère fait référence aux petits travaux qui vont permettre de redonner du dynamisme à la décoration ou qui vont offrir un meilleur confort. 

La rénovation légère peut être classée en 2 catégories de prix : 

• Le simple rafraîchissement : changement du revêtement de sol, rénovation des murs, changement des éléments de salle de bain ou de cuisine sans modification d’agencement (baignoire, évier, plan vasque, plan de travail…). Le coût moyen de ce type de travaux varie entre 200€ et 400€ / m²
• La rénovation légère avancée : rafraîchissement + autres petits travaux du type mise aux normes de l’électricité, isolation du plafond, remplacement du système de chauffage… Pour ce type de rénovation, les tarifs se situent généralement entre 400€ et 700€ / m²

La rénovation légère est pratiquée lorsque l’état général de l’appartement est bon, que l’agencement est fonctionnel ou correspond à votre mode de vie et que l’on souhaite éviter les travaux trop longs ou trop onéreux. 

Les tarifs vont varier selon les travaux nécessaires. Voici un tableau des prix moyens pour quelques prestations de rénovation légère. 

Type de travaux	Prix moyen au m²
Changement du revêtement de sol	50€ – 150€
Rénovation des murs	15€ – 100€
Rénovation du plafond	18€ – 260€
Mise aux normes électricité	60€ – 120€

Coût d’une rénovation d’appartement standard

Lorsque l’organisation de l’appartement est à remettre en question ou si l’état des installations électriques et sanitaires est trop ancien, les travaux à envisager correspondent à une rénovation standard. Ils peuvent inclure : 

• La modification de l’installation électrique (remise aux normes, déplacements de prise, rajout de points lumineux, modification du tableau électrique…)
• La modification de la plomberie (déplacement ou création des arrivées d’eau)
• La destruction et/ou la construction de cloison
• Le changement complet de la cuisine et/ou de la salle de bain
• La rénovation de la menuiserie ou remplacement des fenêtres

À cela s’ajoutent les rafraîchissements propres à la rénovation légère. Côté tarifs, le coût moyen d’une rénovation standard d’appartement varie entre 600€ et 1000€ / m².

Voici un tableau comprenant des exemples de tarifs en fonction des travaux attendus.

Type de travaux	Prix moyen au m²
Électricité	80€ – 150€
Plomberie	40€ – 140€
Cloison	40€ – 100€
Rénovation cuisine	300€ – 1500€
Rénovation salle de bain	250€ – 1200€

Rénovation complète d’appartement : tarifs 

Lorsqu’il s’agit de remettre à neuf un appartement, on parle alors de rénovation complète ou totale. Les travaux réalisés concernent alors la structure même de l’appartement : 

• Destruction des cloisons pour revoir un agencement complet
• Démolition d’un mur porteur (le tarif se calcule au mètre cube)
• Changement du bâti des fenêtres
• Modification complète de l’électricité 
• Rénovation totale de l’isolation

Ce type de rénovation lourde demande une expertise architecturale. Les tarifs d’une rénovation complète s’échelonnent de 1000€ à 1800€ / m².

Une rénovation lourde comprend des travaux qui concerne la structure de l’habitation. Il peut s’agir d’abattre un mur porteur, revoir l’ensemble de l’isolation, refaire un plancher, reprendre des fondations, remplacer la toiture, etc.

Voici quelques exemples de prix moyen relatif à une rénovation lourde : 

Type de travaux	Prix moyen
Démolition d’un mur porteur	150€ – 300€ / m3
Modification électrique totale	120€ – 200€ / m2
Réfection de l’isolation	20€ – 60€ / m2

Quel budget pour refaire l’isolation d’un appartement ?

Le prix pour refaire l’isolation thermique d’un appartement varie de 20€ à 50€ / m2 en fonction de la surface à isoler, du matériau utilisé et le tarif horaire de l’artisan.

Matériau d’isolation	Prix moyen sans pose
Isolation en laine de verre	5€ – 8€
Isolation en laine de roche	5€ – 15€
Isolation en polystyrène expansé ou extrudé	10€ – 20€
Isolation en chanvre ou lin	15€
Isolation en polyuréthane	20€

Rénover son appartement : étude de projet et budget

Définir le type de rénovation 

Une rénovation d’appartement, tout comme pour une rénovation de maison, peut aller du simple rafraîchissement à la réfection totale avec une intervention sur la structure de l’habitation.

La première chose à déterminer avant d’envisager une rénovation est d’estimer la teneur des travaux nécessaires pour atteindre le résultat souhaité.

Voici donc une liste des principales questions à se poser : 

• Y a-t-il des murs porteurs ou des cloisons à abattre ?
• Est-il nécessaire de modifier l’agencement des pièces (modification d’emplacement de la salle de bain ou de la cuisine par exemple) ?
• L’électricité et la plomberie doivent-ils simplement être remis aux normes ou faut-il refaire toute l’installation ?
• Les sols, murs et plafonds doivent-ils être rénovés ? 
• La cuisine ou la salle de bain doit-elle être refaite ?

Toutes ces questions aident à calibrer le type de rénovation nécessaire, à savoir s’il s’agit d’une rénovation légère, standard ou complète.

Pourquoi rénover un appartement ? 

Plusieurs raisons peuvent venir argumenter la nécessité de rénover un appartement. En général, c’est avant tout le caractère vieillissant des installations ou la vétusté des lieux qui poussent un propriétaire à envisager la rénovation. Au final, quel intérêt y a-t-il à se lancer dans une rénovation d’appartement ? 

• Augmenter la valeur de l’appartement : même si ce n’est pas la première idée qui nous vient à l’esprit lorsqu’on achète un nouveau bien, penser à la revente est important. Plus un appartement est vieillissant, moins la revente est facile. Améliorer le confort et l’esthétique d’un appartement permet d’augmenter sa valeur. C’est également le métier d’un marchand de biens d’acheter, de rénover et de revendre des biens.
• Réorganiser les espaces de vie : la tendance actuelle favorise les grandes pièces de vie. De plus en plus souvent, les cuisines sont ouvertes pour favoriser les échanges et limiter les sensations d’isolement. Par ailleurs, avec l’émergence du télétravail et de l’auto-entrepreneuriat, de plus en plus de personnes travaillent de la maison. Le besoin de bien se sentir chez soi est ainsi encore plus important.
• Adapter le nombre de pièces : avec l’arrivée de nouveaux membres dans la famille, la question d’une rénovation pour réagencer un appartement ou réadapter une salle de bain trop étroite peut se poser.
• Optimiser les performances énergétiques : c’est une des principales causes de rénovation partielle (voir classe énergétique). Elle se traduit par des travaux d’isolation (remplacement des fenêtres, isolation du sol ou des plafonds) ou un changement du système de chauffage. Par ailleurs, ce type de réaménagement permet de bénéficier de différents soutiens financiers.
• Optimiser les rangements : c’est ce qui manque souvent dans les anciennes maisons ou les anciens appartements. La rénovation peut permettre d’optimiser les espaces pour offrir une meilleure capacité de rangement.

Comment bien rénover un appartement ?

Rénover un appartement nécessite souvent un budget conséquent et nécessite un suivi très régulier. Gérer un chantier de rénovation est très chronophage et c’est l’une des  raisons principales pour lesquelles de nombreux propriétaires préfèrent confier les travaux à un maître d’oeuvre ou à un architecte d’intérieur. 

Dans tous les cas, plusieurs éléments doivent faire l’objet d’une attention particulière.

Comment réduire le prix d’une rénovation d’appartement ?

Quelques astuces d’organisation peuvent réduire le coût d’une rénovation :

• étudier avec soin les besoins et faire un estimatif précis
• anticiper les dépenses
• prioriser les travaux pour les échelonner
• demander plusieurs devis, comparer et faire jouer la concurrence
• acheter soi-même les matériaux
• se réserver certains travaux
• meubler et décorer avec de la seconde main
• utiliser le home staging

Les contraintes de copropriété en immeuble

Selon le règlement de copropriété qui régit l’immeuble, il est impossible de se lancer dans des travaux sans avoir préalablement obtenu certains accords ou sans respecter des contraintes légales. C’est le cas notamment :

• Des rénovations totales qui touchent à la structure de l’appartement (intervention sur un mur porteur)  
• De la rénovation des sols qui exigent depuis le 1er janvier 2000 la présence d’un isolant phonique entre le sol et le revêtement

L’occupation du logement durant les travaux

Pour une rénovation légère, il est tout à fait possible d’occuper le logement durant les travaux. Par contre, pour une rénovation standard ou complète, la situation se complique, surtout si les travaux concernent les installations sanitaires. Un logement transitoire devra alors être envisagé et budgétisé dès le début du projet. 

Conserver des preuves écrites

Concernant la gestion et de la coordination des divers corps de métier, il est préférable de formaliser par écrit tous les accords établis avec chaque professionnel : délai de livraison, date d’intervention, garantie d’assurance… Ainsi, une preuve est conservée et elle peut être utile en cas de retard ou de non-conformité.

Se méfier des offres trop alléchantes

Il est évident que bénéficier du meilleur prix est la priorité de nombreux propriétaires. Toutefois, il vaut mieux se méfier des devis avec des prix bradés. Ils sont malheureusement souvent synonyme de mauvaise qualité. Avant de se décider, faire 4 ou 5 devis permet de se faire une bonne idée du prix du marché.

Anticiper la rénovation avec des dates clés

Une rénovation totale d’un appartement exige beaucoup d’anticipation et d’organisation. Si on s’occupe soi-même de la maîtrise d’oeuvre, voici les principales échéances à prévoir : 

• 6 mois avant le chantier : réflexion sur les travaux réalisables, étude de marché, budgétisation globale, vérification des contraintes liées à la copropriété
• 4 mois avant : tour d’horizon des entreprises susceptibles de répondre aux besoins (artisans, architecte, cuisiniste…)
• 3 mois avant : sélection finale et réservation des plannings
• durant le chantier : garder un œil sur l’évolution des travaux

Par ailleurs, en cas de rénovation avec objectif de revente, ne pas oublier de prendre le temps de faire réaliser un diagnostic immobilier. Il en existe plusieurs types dont certains sont obligatoires. Attention à bien vous renseigner car le prix des diagnostics DPE peut fortement varier.

Quel artisan contacter pour la rénovation ?

Si selon ses compétences, une rénovation légère peut tout à fait être réalisée par soi-même, pour une rénovation partielle ou complète de l’appartement, c’est une autre histoire. Les postes de maçonnerie, d’électricité, de plomberie et de menuiserie exigent un savoir-faire particulier. 

Nous conseillons donc de faire appel à des professionnels qualifiés pour effectuer des travaux plus complexes. 

Par ailleurs, si la rénovation est partielle et qu’il faut faire appel à un ou deux corps de métier, gérer soi-même la coordination des travaux est possible. Il faut tout de même savoir que cela exige une bonne organisation.

En revanche, pour une rénovation impactant de nombreux corps de métier (maçon, plombier, électricien, plaquiste, menuisier…), nous conseillons de confier la gestion du projet à un interlocuteur qui prendra en charge tout le projet et coordonnera les interventions des différents artisans. 

Pour ce faire, 2 experts peuvent être contactés : 

L’architecte d’intérieur

On fait en général appel à un architecte d’intérieur pour les rénovations totales qui nécessitent d’établir de nouveaux plans d’exécution. Par ailleurs, ces derniers pourront aussi s’avérer être de très bons conseillers et proposeront même des solutions originales et adaptées. Selon les cas, l’architecte pourra également prendre en charge la maîtrise d’œuvre (gestion du chantier).

Le tarif d’un architecte d’intérieur dépend de la mission qui lui est confiée (conseils, réalisation des plans, coordination des travaux). Les honoraires de l’architecte d’intérieur peuvent varier entre 7 et 15% du budget de rénovation.

Le maître d’œuvre

Lorsqu’il n’y a pas nécessairement besoin de faire appel à un architecte ou lorsque ce dernier ne prend pas en charge la gestion du chantier (cas assez rare), il existe des maîtres d’œuvre dont le métier est d’accompagner dans toute la mise en oeuvre des travaux. Il s’occupe de trouver les artisans et de gérer leurs interventions.

Les avantages de passer par un maître d’œuvre sont les suivants : 

• Il possède une expertise et peut donner des idées de rénovation d’appartement
• il a bien souvent son propre réseau d’artisans
• il fait gagner un temps précieux dans l’organisation du chantier
• il sait comment optimiser les délais de réalisations des travaux
• il maîtrise le jargon des métiers du bâtiment et est capable de juger la qualité des travaux réalisés. 

Le coût moyen d’un maître d’oeuvre varie selon les régions et la complexité du chantier. Il s’exprime en honoraires. Il faut compter entre 5 et 15% de l’enveloppe travaux totale. 

Aides de l’état pour la rénovation de son habitat

La plupart des rénovations peuvent faire l’objet d’un avantage financier dans la mesure où l’habitation date de plus de 2 ans et si les travaux et la fourniture du matériel sont pris en charge par un artisan. Les travaux doivent participer à une rénovation énergétique du logement. Les aides possibles sont : 

• Une réduction de la TVA
• Une aide grâce au dispositif MaPrimeRénov’
• Une prime via les certificats d’économie d’énergie (CEE)
• Un prêt à taux 0

Exemples de devis pour rénover un appartement

Pour donner une idée de budget travaux, nous avons estimé le coût de 2 situations de rénovation.

Rénovation légère pour un appartement de 60 m²

Vous envisagez de vendre votre appartement de 60 m² et pour optimiser vos chances de le faire au meilleur prix, vous décidez d’effectuer un rafraîchissement complet des sols, des murs et des plafonds. Vous n’avez pas de temps à consacrer à ces travaux et vous décidez de faire intervenir 2 artisans qualifiés : un peintre et un carreleur pour le sol.

Vous recevez donc 2 devis.

Le premier est celui du peintre qui vous propose une prestation complète incluant la fourniture de la peinture, la préparation des murs et du plafond et la mise en peinture. Le tarif au m² proposé par le peintre est de 25€. La surface des murs et du plafond équivaut à 275 m². Le prix final du devis peinture se monte donc à 6875€.  

Le deuxième devis est établi par le carreleur. Le carrelage est fourni par ses soins; il a trouvé une plaque à carreler hydrofuge à prix mini. Le devis comprend l’enlèvement de l’ancien revêtement (parquet stratifié), la mise à niveau du sol et la pose du nouveau carrelage. Le prix de fourniture du nouveau carrelage est estimé à 1200€, les travaux de dépose et pose sont estimés à 40€ / m² soit 2400€. Le montant total du devis carrelage s’élève donc à 3600€.

La rénovation légère de votre appartement se monte donc à 10475€.

Rénovation partielle d’un appartement haussmannien 100 m²

Vous venez d’acquérir un magnifique appartement haussmannien au 6e étage d’un immeuble. L’installation électrique doit être remise aux normes, et vous souhaitez réagencer la pièce de vie pour y intégrer la cuisine, séparée aujourd’hui par une cloison. Vous voulez également refaire toutes les peintures de la maison. Vous n’avez pas de temps à consacrer aux travaux et vous n’y connaissez rien.

Vous faites donc appel à un maître d’oeuvre qui se charge de gérer tout le chantier (proposition de plan pour la nouvelle pièce de vie, recherche du cuisiniste, des artisans et coordination des travaux).

Le devis pour la suppression de la cloison et la pose de la nouvelle cuisine de 12 m² s’élève à 13000€. La remise aux normes de l’installation électrique est estimée à 6000€. Les travaux peintures sont estimés à 8400€. 

Le montant total des devis s’élève donc à 27400€. À cela s’ajoutent les honoraires du maître d’oeuvre à hauteur de 10% soit 2740€.

La rénovation partielle de votre appartement s’élève donc à 30140€.

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à rénover ? Demandez un financement avec l’inclusion de votre budget de rénovation et de travaux à prévoir. A ce titre, nous vous recommandons de consulter les banques en ligne qui proposent des taux très attractifs et plus compétitifs que les banques traditionnelles. Vous pourrez comparer les différentes banques en ligne au sein d’un comparateur des meilleures banques en ligne comme ConnectBanque.com. En fonction de la banque en ligne, vous pouvez obtenir un compte courant sans frais de tenue de compte ainsi qu’une carte bancaire gratuite et sans cotisation annuelle.

Questions fréquentes